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从被动并购到主动撤退房产业的未来是寡头的未来盘楼

发布时间:2019-11-22 16:24:57 阅读: 来源:花菜类厂家

从被动并购到主动撤退房产业的未来,是“寡头”的未来

刚刚过去的2014年,对于中国的房地产业来说,有着明确的分水岭的意义。从这一年开始,中国的房地产业,正式告别高速成长的年代,

刚刚过去的2014年,对于中国的房地产业来说,有着明确的分水岭的意义。从这一年开始,中国的房地产业,正式告别高速成长的年代,步入到所谓的“白银”时代。其中一个重要的标志就是随着各地库存的高涨,房价却深度下跌。在房屋短缺的年代,商品房扮演了一个“野蛮入侵者”的角色,在解决了更多人的住房问题的同时,也带来房价的高企以及房地产开发的无度,甚至带来财富的不均衡分配——投资乃至投机房地产业,让更多人实现了财富的自由。

从居住回归到居住,房地产业走了一圈,似乎又回到了一个原点。只是如今的一切都已经发生了深刻的改变。最根本的是,房地产已告别短缺的年代,而步入到供应过剩的年代。如何能去化那么多的库存,如何去迎接更大的潜在供应的入市,成为各大房企最为头痛的问题。与此同时,他们还得面对一个销售透支、需求萎缩的市场。

正是在这样的背景下,包括杭州在内的房地产市场,正在迎来深刻的变革,“分化”已是最为明显的一枚标签。如果我们有心统计的话,十年、十五年前在杭州楼市叱咤风云的本土房企,如今还底气或者底蕴的还有几家?这是个最为直观的证据,比任何的数据都来的更有说服力。房地产业的未来会何去何从,对于很多中小企业来说,他们已经没有选择,“消失”将是他们必然的归宿。这也预示着,属于这个行业的好年代真的一去不复返了。

对于很多房企来说,无论是被动还是主动,撤退的时间已经来到。继去年杭州的多家本土房企的项目发生并购或股权转让后,更大范围内的并购案正在呈现。

融创中国收购佳兆业上海四个项目

2月1日晚,佳兆业和融创中国分别发布公告,称融创中国将以23.75亿元的价格收购佳兆业集团上海四个项目目标公司的股权及债券并各自订立收购协议。

根据公告内容显示,融创附属公司天津腾耀作为买方,已同意有条件收购上海诚湾兆业项目、上海赢湾兆业项目各51%的股份,交易款总计约5.99亿元;收购上海青湾兆业项目100%股权及约11.67亿元的股东贷款,其中股权收购价仅1元,合计收购额约11.67亿元;上海荣湾兆业100%股权及约5.79亿元的股东贷款,收购总价约6.09亿元。

完成交易后,融创将获得佳兆业在上海的4个项目控股地位或全部股权。融创表示,完成此次收购后,将进一步扩大在上海区域的市场份额,巩固融创在上海区域房地产市场的领先地位。佳兆业表示,鉴于公司出现的债务危机及财政困难,将动用出售项目所得款项净额用作一般运营资金。此外,有消息透露,拥有央企背景的华侨城将会收购佳兆业深圳的旧改项目。

但是,这并不代表佳兆业的危机已经完全解除。据了解,去年年底佳兆业陷入危机后,管理层已经经历过一轮人事变动。去年12月10日,郭英成请辞佳兆业执行董事、董事会主席,郭英智由执行董事调任为非执行董事,生命人寿代表叶列理、雷富贵获委任为执行董事,叶列理同时与佳兆业原董事会副主席孙越南担任董事会联席主席。2月2日,佳兆业再次发布公告,金志刚辞任行政总裁,留任公司执行董事。

上海证大戴志康退出房地产市场

2015年才过了两个月,就有两宗重大的股权出售案。除了佳兆业以外,还有上海证大。

1月27日晚间,停牌一周的上海证大(00755,HK)发布公告,确认公司控股股东戴志康已将自己及其女儿名下的股份售出,相当于公司全部已发行股本的42.3%,总价约12.5亿港元。业界对此颇感唏嘘,称执掌证大20年的戴志康,在经历了中国房地产行业的“黄金十年”后,最终选择了退出。

据了解,上海证大主要涉足商业地产居多,旗下拥有包括上海大拇指广场、喜马拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场、扬州商业项目等12个商业地产项目。由于戴志康是金融投资出身,后完全以超越自己能力的野心操盘房地产,所以当2010年始楼市调控彻底影响了上海证大的大量高端产品线之后,关于戴志康决定彻底“不玩”房地产的消息就已经开始逐渐出现在媒体报道中。

上海证大旗下产品主要是中高端住宅、购物中心和酒店。购物中心和酒店因资金占用量大,投资回报周期长,本就要求企业有雄厚的资金实力。

有媒体曾以上海浦东核心区的“喜马拉雅中心”作为上海证大运作失败的其中一个案例来剖析。“这个由日本矶崎新设计的项目,与北京的三里屯SOHO街区(由日本隈研吾设计)存在相同的问题:有很强的设计感,但动线复杂,购物体验感差。开业4年来,喜马拉雅购物中心出租率不足九成,年均租金收入不到2000万元。酒店入住率仅在七成左右,年均运营收入约1.7亿元。”

上海证大最终以0.2元/股整体出售,令人唏嘘。也许证大是2015年第一家退出地产的知名房企,但绝不会是唯一的一家。

仅从2014年度的情况来看,房企集中度上升速度很快,从而并购、收购等情况比2011、2012年多出近一半。

就看杭州本土的市场,中交集团并购绿城、并购升华地产;北大资源集团收购西溪海港城绝大部分股权;中城建并购了郡原地产等等。在低利润率及低毛利率已成行业共识后,类似上海证大这样的一些典型中小型企业,在土地稀缺的一线城市很难竞争过大型房企,在不景气的二三线城市很难生存下去,不得不退出地产江湖,或是因出现资金问题被收购,或者就是主动转型甚至是转行。

无论是佳兆业股权出让还是上海证大从房地产行业撤退,接下来或许都会有一波房企在黄金转白银的时代从房地产市场撤退。尤其是过快发展的房企,最容易在经济下行的时候因过度扩张而无法支撑经济链布局,风险重重。资金链运行最好的方式是具备充足的自有资金,不能完全依靠银行借贷、民间借贷等方式。

潜在性供给过剩严重,开发商压力重重

2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度。需求得到过度释放:2013年1-12月,中国商品住房销售面积为115723万平方米,同比增长17.5%,其中,期房销售面积99549.24万平方米,同比增长17.8%;商品房销售额为67695亿元,同比增长26.6%;二是供给在最近几年也获得了过度的增加:2013年1-12月,中国商品住宅开发投资额为58951亿元,同比增长19.4%。由此带来了供大于求,2013年12月底,中国新建商品住房待售面积32403万平方米,同比增长37.2%。到2014年9月底,中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米,同比增长28.5%。

过去几年,房地产竣工面积快速增加,尤其是2011、2012、2013年均接近20亿平方米,人均住房面积迅速提升,住房短缺时代提前结束。按照每年城镇人均1平方米的快速增长,每年住房总增长8亿平方米左右,考虑拆迁重置,每年不应超过12亿平方米。但若按照过去几年每年增加20亿左右的增长,未来住房存在严重的潜在过剩。

上述还是一个全国性的指数,放到杭州,目前的库存早已突破15万套大关,并且持续在高位运转。而按照整个2014年全年杭州90000多套的销量,光去化这些库存已需要大约一年半的时间。而在高库存的背后,是更大的潜在供应的压力。而据记者了解,目前不少房产企业,仍存在严苛的资金压力。

应该说,经历了4年左右时间的阴跌和调整,目前杭州的房价已经挤压掉很大一部分的泡沫,与全国很多城市相比,杭州的房价日趋理性,但就是在这样的背景下,库存数量仍在节节攀升,这更凸现出这个市场的严峻。有评论人士指出,一个渐渐沦落为自住型需求的市场,事实上是不需要有如此之多的房子来支撑的,更何况,整个社会的经济气候也并不景气。

正是在这种高压下,让那些竞争能力弱,尤其是对那些早些年高价拿地的房企来说,备感煎熬,据不完全统计,目前杭州市场上至少有100个项目的销售是不赚钱的,甚至是亏钱的。面对海量的库存与不多的购房者,开发商压力重重。结束自己的房地产开发商的职业生涯,渐渐被很多人提上议事日程。

房地产业进入“寡头时代”

去年底,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同推出的《中国住房发展报告(2014~2015)》预测,2015年一二线城市房价将继续下滑,三四线城市房价稳中有降,房价以软着陆为主,不会出现整体崩盘。各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。

绿皮书指出,随着相对过剩时代的来临,商品住房销售困难,无需再进行大规模开发。这意味着房地产开发商的盖房能力相对过剩,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失,中国的房地产市场将进入真正意义上的“寡头时代”。

对于杭州楼市而言,早在2009年,这样的苗头就已经出现,根据杭州透明售房网统计:2005年杭州主城区共有84个楼盘领出预售证上市销售,这84个楼盘集中在79家开发商手中;到了2009年杭州主城区有107个楼盘领证销售,这107个楼盘集中在84家开发商手中。5年,楼盘数量增加了27%,开发商只增加了6%。

如果取当年杭州主城区范围内销售总额排名前十的公司,他们同时也是今年杭州房源供应的绝对“大户”。以杭州透明售房网上(主城区)数据为准,绿城、滨江、坤和、欣盛、万科、保利、中海、钱江、广宇、德信十家开发商旗下共32个楼盘,已经占了杭州今年可售楼盘的三分之一。这32个楼盘在2009年提供了18000套左右的新增房源,差不多是今年新增可售房源的一半,其中单绿城一家在主城区范围内今年新增房源就有5000套左右。

这样的态势在2012年继续得到强化,根据透明售房网的数据,2013年上半年主城区销售套数排名前十的项目,总销售套数为5674套,而整个杭州主城区商品房市场上半年一共销售2.3万余套。排名前十的楼盘,销售套数占据了整个市场的四分之一强。

而到了去年,光是万科一家公司,在杭州的年度销售就突破了万套大关,而去年一整年,杭州总共也才卖出了90000多套房子,万科以“一击之力”,差不多占据了整个市场九分之一的份额。而这种态势,随着土地资源向优质开发商的集中,将更为明显。

这就迫使一些中小开发商不得不告别这个行业。那些有一定资金实力的小开发商,可能还能依附于大开发商,通过参股、合作等方式继续谋求一杯羹。对于资金实力一般的开发商而言,他们能选择的道路已经不多。

从杭州去年一年不少房企项目的易主,到今年年初就呈现的全国范围内的大并购,或大撤退,房地产业的未来,一定会有更大的不同。

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