广州未售商业地产去化需12年以上

新快报

去库存是时下楼市的热门话题,那么目前广东省和广州市的楼市库存情况如何?日前,广东省房协发布的《2016广东房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)披露,截至今年2月底,广东省商品住宅待售面积为3668.30万平方米,同比下降4.4%。市场成交总体较为畅旺,去库存效果也正在显现。不过与此同时,商用物业的库存情况则令人担忧。据介绍,截至2016年2月29日,广州新建商业可售面积为187.58万平方米,未售存量面积为780.92万平方米,以2015年月均5.2万平方米的消化量,广州的新建商业物业仅可售的存量去化就需要36.1个月(超过3年)。而以现在未售的存量面积计算,其去化时间预计超150.2个月,也就是说要12.5年。

写字楼

珠江新城待出租面积41万平方米

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文表示,2015年广东房地产整体库存主要受到“商业、办公及其他”拉升,住宅库存反而微降。2015年期末,商业营业用房待售面积为全年销售量的1.9倍,去化压力尤其明显。而从广州的情况看,截至2016年2月29日,广州新建商业可售面积为187.58万平方米,未售存量面积为780.92万平方米,以2015年月均5.2万平方米的消化量,广州的新建商业物业仅可售的存量去化就需要36.1个月(超过3年)。而以现在未售的存量面积计算,其去化时间预计超150.2个月,也就是说12.5年。

其中,就写字楼的情况看,来自第一太平戴维斯的最新报告指出,今年第二季度,广州预计将有多栋甲级写字楼物业投入使用,项目均位于琶洲及珠江新城这两个区域,新增供应量将超过50万平方米,广州甲级写字楼市场将进一步承压。因此,预计短时间内广州甲级写字楼市场整体空置率将升高,租金水平将有所下调。如果将范围缩小到广州的中央商务区珠江新城的话,世邦魏理仕方面指出,虽然珠江新城第一季度甲级写字楼空置率持续下降1.4%,但目前珠江新城甲级写字楼可出租的面积仍有41万平方米,未来半年将有62万平方米的新增供应,约65%集中在珠江新城。

而就整个广东省而言,2015年广东写字楼物业销售面积311万平方米,同比增长35%。整体销供比0.96。去年末写字楼物业库存待售面积220万平方米,大约占2015年总销售量的70%。对比2015年珠三角各城市的办公楼“施工面积”与“全年销售面积”,部分城市如中山、佛山等,在建的办公楼面积已经远超出当年销售量的10倍,而甲级写字楼的空置率更分别超过40%和35%。

黎庆文表示:“我们的优质产业主要集中在一线城市,优质产业包括服务业等还没有能够在二级城市包括三级城市发展起来。市场需要时间,从一线城市转入二线城市,三线城市,所以从这个发展轨迹来看,二、三线城市办公楼的开发、发展是快于产业引进的,办公楼未来去库存压力很大。不过,办公楼也有一些政策利好支撑,包括‘一带一路’、自贸区等等,这些政策都是能够为当地的产业发展带来一个促进作用。我认为,在办公楼去库存里,除了政府1月18号严控商业地产项目土地供应这个文书出台,包括2月28号省政府去库存计划,也包括营改增等等,都将会起到积极的作用。”

商铺物业

广州零售物业租金有下行压力

黎庆文指出,截至2015年末,广东省商铺物业库存待售面积887.9万平方米,大约是2015年总销售量的1.85倍,而这只是拿了预售证的物业的货量。数据还显示,2015年广东全省新开36个优质购物中心,建筑面积共计297万平方米,同比减少15%。

受经济下行、招商不力等影响,推迟开业不断发生,个别城市甚至原本计划2015年新开超过10家购物中心,但最终全年没有新开业。含“历史遗留开业任务”在内,2016年珠三角九大城市开业总面积为2015年的2.4倍,品牌争夺战将更为激烈。实体商业招商不得不在品牌扩张意愿、品牌流量吸引度、品牌承租力之间寻求艰难平衡。

《蓝皮书》也指出,受到商圈的发展、电商的冲击、体验式消费的进一步发展以及消费者需求改变等诸多原因影响,2015年广州的新建商业市场供过于求态势加剧。目前市面上可出售的商业项目主要位于非核心地段或建筑裙楼物业,加上竞争激烈,在租金增速预期放缓的情况下投资者观望态度浓厚,这是新建商业物业的库存量不断攀升的主要原因。2016年新建商业物业市场成交方面预计仍有低速下滑,因为预期租金涨幅放缓、潜在可投资项目增加仍是投资者主要的考虑因素,并持续保守观望的态度。

第一太平戴维斯指出,目前广州全市优质零售物业的总体存量已超过443万平方米,其中有近85%是购物中心物业。今年广州零售物业市场将继续迎来多个大型优质项目开业,市场供应面临较大压力,零售物业市场竞争进一步加剧,并对市场租金形成下行压力。黎庆文表示,消费增速放缓、电商冲击效应明显。库存积压、经营困境与缩水的租金收益令投资者却步,因此对于商铺(商业)而言,中短期内,“运营”课题大于“去库存”。

观点

商业物业更改用途应更灵活

黎庆文指出,“我们的建筑不可能永远都只有一个商业价值,在用途的改变上,相关的政策应该更加灵活。如美国波斯顿广告公司总部大楼,实际上就是百货大楼,在两年前把这个楼改成一个办公空间。这样改是有市场需求的,第二是政策允许的。在美国也有商铺物业可以改成公寓出租经营。在香港也有很多将工业大厦改成住宅的案例。过去6年,香港有至少超过100栋工业大厦改成了住宅。从2010年开始,香港就出现工业大厦的库存明显高于需求的现象,但同时香港有一个建筑物可以申报更改用途的政策,包括重建,包括形状改变都可以。”

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